Ο χάρτης της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων στη Θεσσαλονίκη

Ποια είναι η τάση που επικρατεί στην αγορά γραφείων, καταστημάτων και logistics στη Θεσσαλονίκη – Έντονη κινητικότητα στα επαγγελματικά ακίνητα

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα καταγράφει το τελευταίο διάστημα μία τάση εξισορρόπησης μεταξύ προσφοράς και ζήτησης και μία σταθερή οικονομική ανάκαμψη, η οποία, βέβαια, είναι ασθενέστερη σε σχέση με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρώπης, ανέφερε η Φώφη Πασχαλίδου, διευθύντρια του γραφείου Θεσσαλονίκης της Danos, μέλους της BNP PARIBAS Real Estate, μιλώντας στο 2ο συνέδριο για την ακίνητη περιουσία στην Βόρεια Ελλάδα, Prodexpo North, που πραγματοποιήθηκε στη Θεσσαλονίκη με χορηγό επικοινωνίας τη Voria.gr.

Όπως είπε, η επενδυτική δραστηριότητα κατά τη διάρκεια του 2018 αφορά κατά κύριο λόγο εμπορικά κτήρια, ξενοδοχεία και γραφεία, ενώ υπάρχει αυξημένη ζήτηση κτηρίων για τη δημιουργία φοιτητικών εστιών ή χώρων φιλοξενίας (ξενοδοχεία/serviced apartments/ Airbnb). Παράλληλα, παρατηρείται σημαντική πτώση των αποδόσεων, ακόμη και στον Τομέα των Logistics.

Η τάση στα επαγγελματικά ακίνητα της Θεσσαλονίκης

Σύμφωνα με την κ. Πασχαλίδου, οι κυριότερες αγορές ενδιαφέροντος εντοπίζονται σε prime καταστήματα στη Θεσσαλονίκη και συγκεκριμένα στη Τσιμισκή, στο κέντρο της πόλης, στο εμπορικό κέντρο Mediterranean Cosmos και τα εμπορικά πάρκα Florida Park, Florida 1&2 ανατολικά, ενώ στη δυτική Θεσσαλονίκη η μεγαλύτερη ζήτηση παρατηρείται στο εμπορικό κέντρο One Salonica.

Πρωταθλήτρια στις τιμές των μισθωμάτων είναι η Τσιμισκή, στην οποία η μέση μηνιαία τιμή ξεκινάει από τα 40 ευρώ/τμ και φτάνει ακόμη και τα 130 ευρώ/τμ, ανάλογα το σημείο στο οποίο βρίσκεται το κατάστημα. Τα υψηλότερα μισθώματα καταγράφονται στο ύψος της Αριστοτέλους και της Αγίας Σοφίας. Στη Μητροπόλεως το μέσο μηναίο μίσθωμα καταστήματος ανέρχεται σε 40-80 ευρώ/τμ και στη Βασιλέως Ηρακλείου περίπου στα 20 ευρώ/τμ.

Η γενικότερη εικόνα που παρατηρείται στην αγορά των καταστημάτων της Θεσσαλονίκης είναι, σύμφωνα με την κ. Πασχαλίδου, η εξής:

- Αύξηση τιμών μίσθωσης στο κέντρο της πόλης 

- Μείωση διαθέσιμων χώρων

- Μετεγκαταστάσεις καταστημάτων

- Αποδόσεις στο 6,5-7%

- Αύξηση απορρόφησης κενών

- Αύξηση επενδυτικού ενδιαφέροντος

- Πληρότητα κοντά στο 100% στα εμπορικά κέντρα και τα εμπορικά πάρκα

- Τοπικές αγορές σε δυσμενέστερη κατάσταση

Τα σημαντικότερα υπό εξέλιξη έργα στη συγκεκριμένη αγορά είναι η είσοδος της Pull & Bear στο κτήριο ιδιοκτησίας της Trastor (πρώην Φωκάς) επί της Τσιμισκή, όπως και η μίσθωση από τη ΝΑΚ του κτηρίου ιδιοκτησίας του ιδρύματος Παπαγεωργίου, στη συμβολή Αριστοτέλους με Τσιμισκή.

Σε ό,τι αφορά την αγορά των γραφείων, πόλος έλξης παραμένει το κέντρο της πόλης, ενώ οι διαθέσιμοι χώροι είναι κυρίως παλαιάς κατασκευής κτήρια, τα οποία αναλαμβάνει να ανακαινίσει ο μισθωτής. Μετά το κέντρο, η μεγαλύτερη ζήτηση καταγράφεται στα ανατολικά στην περιοχή Mediterranean Cosmos και στα δυτικά στην 26ης Οκτωβρίου, όπου έχει παίξει καθοριστικό ρόλο στην αύξηση της ζήτησης για γραφειακούς χώρους η μετεγκατάσταση της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας. Το ενδιαφέρον για γραφεία αφορά κυρίως μισθώσεις, ενώ η ζήτηση για αγορά βρίσκεται σε μειωμένα επίπεδα. Οι τιμές και οι αποδόσεις κυμαίνονται ως εξής: 6-10 ευρώ/τμ και απόδοση 8% στο κέντρο, 4-7 ευρώ/τμ – 8,5% δυτικά και 5-8 ευρώ/τμ – 8,5% ανατολικά.

Η γενική τάση που επικρατεί στη συγκεκριμένη αγορά φανερώνει αύξηση των τιμών μίσθωσης στα prime ακίνητα, μείωση των διαθέσιμων χώρων, αύξηση της απορρόφησης κενών, αύξηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος και επίτευξη αποδόσεων στο 8%.

Ως σημαντικότερο έργο κρίνεται η συμφωνία της Regus στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και συγκεκριμένα στο κτήριο του ΟΤΕ επί της Καρόλου Ντηλ.

Τέλος, σύμφωνα με την κ. Πασχαλίδου, διαπιστώνονται ιδιαίτερες προοπτικές για τον τομέα των logistics, λόγω της θέσης της Θεσσαλονίκης και των συνδέσεών της (οδικές, σιδηροδρομικές, θαλάσσιες).

Όπως είπε κατά την ομιλία της, υπάρχουν οργανωμένες Βιομηχανικές Περιοχές (ΒΙ.ΠΕ.Θ – ΒΙ.ΠΑ.ΘΕ) με δυνατότητες επέκτασης, ενώ η ζήτηση έχει αρχίσει να παρουσιάζει αυξητικές τάσεις, χωρίς ωστόσο να συνάδει με την προσφορά. Σχετικά με τις τιμές, αυτές έχουν ως εξής: οι τιμές πώλησης για παλιές κατασκευές κυμαίνονται μεταξύ 200 και 280 ευρώ/τμ και για νέες 300-500 ευρώ/τμ, οι τιμές μισθωμάτων ανέρχονται σε 1-2 ευρώ/τμ για παλιά κτήρια και 1,5-3,5 ευρώ για νέα, ενώ οι αποδόσεις ανέρχονται σε 10,5-12%.

Εξάλλου, ανέφερε ότι οι τάσεις στην Ευρώπη είναι ενθαρρυντικές και τα πρώτα σημάδια βελτίωσης του τομέα έχουν φανεί στην Αθήνα, ενώ αναμένεται πανευρωπαϊκή ανάπτυξη του τομέα λόγο ανάπτυξης του e-commerce.

Για την κατοικία, η κ. Πασχαλίδου είπε ότι η μεγαλύτερη ζήτηση παρατηρείται στο ιστορικό κέντρο, καθώς ολοένα και περισσότεροι στρέφονται στην ενοικίαση εντός του αστικού ιστού, την ώρα που η ακριβή κατοικία στις πέριξ περιοχές, όπως το Πανόραμα, έχει πληγεί κυρίως λόγω του μεγάλου κόστους συντήρησης. «Η "χρυσή βίζα" δεν λειτούργησε πολύ σε αυτό το κομμάτι. Εφόσον δεν υπάρξει βελτίωση του δανεισμού, είναι λίγο δύσκολο η κατοικία να πάρει ξανά μπρος», ανέφερε.

«Η Θεσσαλονίκη μας ενδιαφέρει χωροταξικά, και κυρίως η Τσιμισκή, όπου καταγράφονται αποδόσεις των κτηρίων ανάλογες με αυτές των κτηρίων της Ερμού στην Αθήνα», ανέφερε ο Γιώργος Φιλόπουλος, διευθυντής επενδύσεων της Trastor ΑΕΕΑΠ. Ο ίδιος παρατήρησε σταθερά ανοδική ζήτηση και μείωση του αποθέματος για prime ακίνητα, καθώς και θετικό ρυθμό αύξησης των ενοικίων που οδηγεί σε σημαντικές υπεραξίες. Όπως είπε, η Trastor τοποθέτησε το 2018 30 εκατ. ευρώ σε 13 επενδύσεις, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2019 έχουν κλειδώσει επενδύσεις 56 εκατ. ευρώ με μέση απόδοση 8%, ενώ στόχος είναι οι συνολικές τοποθετήσεις να αγγίξουν τα 200 εκατ. ευρώ μέχρι το τέλος του έτους.

Ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης, Κώστας Χαϊδούτης, χαρακτήρισε fake news τα περί αύξησης των εξώσεων λόγω της ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς, όπως είπε, με βάση στοιχεία από όλα τα πρωτοδικεία της χώρας οι σχετικές κατατεθειμένες αγωγές έχουν μειωθεί σε επίπεδο τριετίας.

Ο Τάσος Κοτζαναστάσης, διευθύνων σύμβουλος της 8G Capital Partners Ltd και πρόεδρος της ULI Greece & Cyprus αναφέρθηκε στην ανάπτυξη της αγοράς δεύτερης κατοικίας στην Κύπρο, για την οποία διαπίστωσε ότι, ενώ κατά τη δεκαετία του '70 χρησιμοποιούνταν κυρίως ως κατοικία διακοπών (εξοχική) σήμερα αγοράζεται από τους περισσότερους με σκοπό το εισόδημα.

Το πάνελ με θέμα «Τάσεις και ευκαιρίες στην αγορά ακινήτων: Κατοικίες, εμπορικά ακίνητα, γραφεία, εξοχική κατοικία» συντόνισε ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, Λευτέρης Ποταμιάνος.

Πηγή: voria.gr